전세 계약 만료 보증금 미반환

전세 계약 만료일이 지났는데 보증금이 입금되지 않았습니다. 당장 무엇부터 해야 하는지 찾고 계신다면, 이 글에서 즉시 확인할 사항과 단계별 대응 순서를 정리합니다. 불안한 마음은 충분히 이해되지만, 순서를 정하고 하나씩 처리하면 상황을 관리할 수 있습니다.

만료 직후 확인할 계약과 계좌 상황

가장 먼저 계약서를 꺼내 만료일, 보증금 금액, 특약 사항을 다시 확인합니다. 묵시적 갱신이 이루어지지는 않았는지, 갱신 거절 통지를 했는지도 점검합니다. 그리고 보증금을 받기로 한 계좌에 실제 입금이 없는지 확인합니다.

간혹 임대인이 약속한 날짜에 입금했으나 은행 처리 시간 차이로 다음 영업일에 확인되는 경우도 있습니다. 영업일 기준으로 1~2일 확인 후에도 입금이 없으면 즉시 다음 단계로 넘어갑니다. 이때부터 모든 연락과 행동을 기록으로 남기는 것이 중요합니다.

임대인과 연락할 때 남겨야 할 기록

전화로 연락하는 경우에도 통화 내용의 핵심을 문자나 카카오톡으로 다시 보내어 서면 기록을 남깁니다. 예를 들어 ‘오늘 통화에서 보증금 반환 일자를 확인하였으나 구체적 일정을 받지 못했습니다. 빠른 시일 내 반환 일정을 알려 주시기 바랍니다’와 같이 사실 중심으로 기록합니다.

• 통화 후 핵심 내용을 문자/카카오톡으로 요약 전송
• 임대인의 답변(있다면) 캡처 보관
• 연락 일시, 방법, 내용을 별도 메모로 정리
• 연락 두절 시 발신 기록 캡처

이사 예정 여부에 따른 대응 분기

현재 이사 계획이 있는지에 따라 대응 방향이 달라집니다.

상황	우선 조치
이사 계획 없음(계속 거주)	내용증명 발송 후 지급명령 또는 소송 검토
이사 예정(새 집 계약 완료)	임차권등기명령 먼저 신청, 이후 반환 청구 절차
이사 급박(수일 이내)	임차권등기명령 긴급 신청, 법률 상담 즉시

임차권등기명령 검토 시점

이사를 해야 하는 상황이라면 전출 전에 반드시 임차권등기명령을 검토합니다. 등기명령 없이 전출하면 대항력과 우선변제권이 소멸하여 보증금 회수가 훨씬 어려워질 수 있습니다. 신청부터 등기 완료까지 통상 1~2주가 소요되므로, 이사 예정일보다 여유 있게 신청해야 합니다.

지급명령과 소송 선택 기준

임대인이 보증금 반환 자체를 인정하고 단순히 자금 문제로 미루는 경우에는 지급명령이 효율적일 수 있습니다. 반면 임대인이 공제를 주장하거나 반환 자체를 거부하는 경우에는 본안소송을 직접 제기하는 것이 시간을 절약할 수 있습니다.

보증기관 가입 여부 확인

전세보증금반환보증보험(HUG, SGI서울보증 등)에 가입되어 있다면, 보증기관에 사고 신고를 하여 보증 이행을 청구할 수 있습니다. 보증서를 확인하고, 가입 기관의 안내에 따라 절차를 진행합니다. 보증기관의 이행 절차와 소송은 병행할 수 있습니다.

긴급한 경우 도움받을 기관

대한법률구조공단(전화 132), 법무부 법률홈닥터(방문 또는 전화 상담), 주거복지센터(주거 문제 종합 상담), 지역 법률상담 센터를 활용할 수 있습니다. 임대인의 부당한 행위가 심각한 경우 경찰 신고도 검토할 수 있습니다. 확인 기준일: 2026년 8월.

이 글은 AI(인공지능)의 도움을 받아 작성되었습니다.